زخور: لم يطرأ اي تغيير على قانون الايجارات

أوضح رئيس "تجمع الحقوقيين للطعن وتعديل قانون الايجارات" المحامي أديب زخور في بيان، أنه "لم يطرأ اي تغيير على قانون الايجارات او الاجراءات المتبعة فيه. وقبل البدء نعيد ونذكر بأن الاجتهاد استقر في محاكم التمييز، لا سيما قرار الرئيس حدثي والمستشارتين علاوي وغنطوس، تاريخ 30/12/93 أن قانون الايجارات هو وحدة متكاملة في احكامه الموضوعية والاجرائية، غير قابل للتجزئة. وبالتالي، إن المطالبة من البعض القيام بإجراءين، الاول، ابلاغ المالك بالاستفادة من التمديد والتقدم بالطلبات الى الصندوق رغم عدم تحديد بدل المثل رضاء او قضاء ورغم عدم تشكيل اللجان اصولا وانقضاء المهل والحقوق، استنادا إلى المادة 16 من قانون الايجارات هو غير دقيق ومخالف للقانون".

أضاف: "من جهة، كان يفترض انشاء الحساب والصندوق خلال شهرين من تاريخ نشر القانون، واللجان خلال 4 اشهر من نفاذه، كما نصّت عليه المادتين 3و7 من قانون الايجارات 2017، ووضعت اجراءات لبدء مرور ال9 و12 سنة، سندا للمادة 15 بالتزامن مع بدء دفع التعويضات وحق ممارسة المستأجرين لحقوقهم استنادا للمادتين 16 و27 وتقديم الطلبات المنصوص عليها في كل المواد تحت طائلة سقوط الحقوق والطلبات استنادا الى المادة 8 وما يليها". 

وتابع: "لإمكانية تطبيق المادة 16، يفترض ان تكون اللجان والصندوق قد أنشئت وبدأت عملها، وفقا للأصول من 2014 او 2017 من دون انقطاع، وهذا لم يحصل حتى تاريخه سواء بسبب الطعن بالقانون في المجلس الدستوري أو بسبب عدم اصدار المراسيم إلى ما بعد ال2019، ولعدم تأليف اللجان أصولا وبدء عملها حتى تاريخه، وتبعا لها لا امكانية لتقديم الطلبات خلال شهرين من تحديد بدل المثل تحت طائلة سقوطها ولا امكانية لممارسة الخيارات المعطاة للمستأجر للتقدم بها امام اللجان كل عام من 2017، حيث مر عليها الزمن لعدم امكانية انشاء الصندوق وتشكيل اللجان، ولعدم امكانية تقديمها بمفعول رجعي، فيعمد المستأجرون الى تقديم طلباتهم من دون أي توجيهات من الدولة ولعدم وجود نصوص تحلّ هذه الاشكاليات وغيرها".

وأردف: "حتى تاريخه لم يتم انشاء الصندوق بشكل رسمي، بل تم إفراغه من اي تمويل رمزي من 2017 الى 2022 بموجب مرسوم من الحكومة، حيث صدر في الجريدة الرسمية بتاريخ 3 آذار 2022 المرسوم رقم 8836 الذي الغى المادة 14 من المرسوم رقم 5700 تاريخ 1/10/2019، المتعلق بالنظام المالي لحساب صندوق مساعدة المستأجرين، اي عمليا لا وجود لاي تمويل، وهذا اثبات اضافي على اعتراف الحكومة ووزارة المالية بالقانون 2017 وتمويله من هذه السنة حصريا، وإلا ألقينا اعباء اضافية على ميزانية الدولة التي لا تحتمل، علما أن تجمع الحقوقيين ولجان المستأجرين من كل المناطق راجعت رئيس مجلس القضاء الاعلى في آذار 2023، واكد لنا أن ما يثار في الاعلام عن بدء عمل اللجان وسقوط حق المستأجرين وانتهاء القانون في عام 2023 هو غير صحيح وغير صادر عن القضاء".

وقال: "بالاستناد إلى ذلك، جاءت المادة 16 في السياق ذاته، لتفرض عمل اللجان والصندوقـ وفرضت صدور قرار من اللجان اولاً باستفادته من الصندوق، وهذا الشرط لا يمكن تحققه، وبالفعل ذاته، يفترض وجود التمويل، وهي شروط مستحيلة التطبيق والتحقيق كما بينا. وعندها ننتقل بحسب المادة 16 إلى الفرضية الثانية حيث نصت وخيرت المستأجر الذي كان من المفترض ان تكون اللجان والصندوق قد انشئا وعملا اصولاً، بين أن يطلب من المالك تحرير عقد ايجار جديد لمدة ثلاث سنوات، او بأخذ مجموع التعويضات عن هذه السنوات من الصندوق الذي افرغ من التمويل الرمزي. وهنا، الخيار، والاجراء ايضاً اصبح مستحيلاً تطبيقه، وبالتالي هذا الشرط الاضافي والحق المعطى للمستأجر بالاختيار بين البقاء او الترك مع تعويض بحسب مضمون المادة 16 والمرتبطة بباقي مواد القانون، غير قابل للتطبيق، وبالتالي القول بابلاغ المالك عن رغبته حصرا بالاستفادة من 3 سنوات اضافية هو مخالف للمادة 16 نفسها".

أضاف: "قبل الوصول الى تعداد مهلة التسع سنوات والثلاث سنوات الاضافية، يتوجب أولا تطبيق المادة 27 من القانون التي يفترض تطبيقها قبل المادة 16، والتي نصّت على حق المستأجر والخيار المعطى له بترك المأجور طوعا خلال السنوات التمديدية الاولى الى التاسعة والاستحصال على الحقوق ومجموع بدلات الايجار والتعويضات عن 12 سنة، استنادا الى المادتين 27 و16 المكملة لها، وهذا حق للمستأجر يجب اتاحة ممارسته وضمانها من المحاكم قبل تطبيق المادة 16، تحت طائلة الاستنكاف عن احقاق الحق واعطاء الحقوق للمستأجرين، وهو حق وخيار للمستأجر بترك مأجوره منذ صدور القانون سواء من 2014 أو 2017، واخذ مجموع بدلات الايجار او التعويضات التي تصل لحوالى 40% و50% من قيمة المأجور اذا تمّ احتسابها من 2014، فالتعويض يصبح أكبر، وهذه المواد وما قبلها وما بعدها مترابطة وهناك استحالة في تطبيقها ومرتبطة مباشر بمهل ال9 و12 سنة وجزءا لا يتجزأ منها".

وتابع: "بما أن مهلة ال9 و12 سنة التمديدية المنصوص عنها في المادة 15 مرتبطة بشروط المادتين 16 و27 وبحقوق وخيارات وبخاصة تعويضات تعطى بالتزامن للمستأجر وبدون تجزئة طوال مدة التمديد، وتشترط انشاء الصندوق وتمويله كما جاء في وضوح المواد  3و7و16و15و27و58ما يليها، وبالتالي لا يمكن انهاء العلاقة التعاقدية سواء بدأت من 2014 أو 2017، من دون انشاء الصندوق واعطاء المستأجرين حق الخيار وتعويضاتهم كاملة".

وأردف: "بالاستناد الى ما تقدم، فإن القانون 2/2017 نص بوضوح في المادة 58 على تعليق عمل اللجان والاجراءات والمهل وحتى التنفيذ واحكام الاخلاء الى حين انشاء الصندوق ودخوله حيز التنفيذ أي البدء بالدفع الفعلي لا الصوري بأوقاتها طيلة السنوات الممدة وبأوقاتها. ومع إفراغ الحساب وعدم قدرة الدولة على التمويل، أصبح مستحيلا تطبيق باقي مواد قانون الايجارات المتعلقة باللجان والصندوق، وهي تنطبق على معظم مواد القانون، وصولا إلى استحالة تطبيق المادة 16 تبعا لها لتعلقها باللجان والصندوق والحساب، سواء أكان القانون من 2014 أم ال2017، مع العلم أن أغلبية القرارات القضائية صدرت بتعليق الاجراءات والمحاكمات، استنادا إلى المادة 58".

وأشار إلى أن "مضمون المادة 58 وتعليقها طال مواد الاجراءات المتعلقة باللجان والصندوق والخبراء وتحديد بدل المثل واجراءات المحاكمة وكل الحالات المتعلقة بالمهل واللجان والصندوق، وصولا إلى تعليق حتى التنفيذ والاخلاء"، وقال: "نطلب من القضاة المحترمين مراجعة محاكم الاستئناف في بيروت ومعظم احكام قضاة المنفردين، التي ذكرناها بالتفصيل".

أضاف: "من هنا، إن بعض الاحكام القليلة وبعض الآراء التي تفترض أن يعلم المستأجر حكماً المالك قبل ثلاثة اشهر من انقضاء السنة التاسعة عن رغبته في التمديد ثلاث سنوات اضافية، تحت طائلة سقوط حقه هو مخالف للقانون واجتزاء للحقوق ولشروط المادة 16 وللخيارات المنصوص عليها ولا يمكن اجتزاؤها أو تطبيقها خلافا لمضمونها، بخاصة ان قانون الايجارات خاص واستثنائي ولا يمكن التوسع في تفسيره، او تفسير المواد الصريحة بشكل مخالف لصراحة النص".

وتابع: "إذا كانت مهلة 9 سنوات بدأت منذ عاك 2014 فإن الـ9 سنوات ومهلة الثلاثة اشهر المنصوص عليها في المادة 16 قد مرّت دون معرفة المواطنين اي من الاجراءات او امكانية ممارستها طوال سنين، واذا كانت المهلة من 28/2/2017 فإن مهلة 9 سنوات والثلاثة اشهر لم نصل اليها بعد، مع استحالة تنفيذ الشروط المطلوبة، اضافة الى أن هناك استحالة تطبيق ليس المادة 16 فقط، بل هناك استحالة تطبيق اغلبية مواد القانون، وصولا إلى عدم عمل وانشاء اللجان والصندوق وتمويله وتأليفها اصولا. ويتوجب اعمال المادة58، لحين تعديل القانون، والتأكد من قدرة الدولة على التمويل وتعديل القانون لبدء مهل جديدة للتمديد متزامنة مع دفع التعويضات".

وأردف: "هناك مستأجرون لا يعلمون اصلا بوجود اللجان لعدم عملها أصولا مع الصندوق، حيث فرض القانون اعلامهم بعملها خلال بضعة اشهر من نشر القانون، ولا يمكن اسقاط حقوقهم لخلل تتحمل مسؤوليته الدولة بعدم انشائها وتمويلها للصندوق حتى تاريخه أو لعدم اعلامهم، أصولا عن تأخرهم بتأليف اللجان وعملها طوال السنوات الماضية والحاضرة، وعدم تحميلها للمستأجرين وعائلاتهم".

وقال: "إن المادة 8 تفرض التقدم بالطلب الى الصندوق خلال شهرين من تحديد بدل المثل، رضاء او قضاء كل عام، وهذه النصوص لم تطبق طوال سنوات طويلة، وبحاجة إلى تعديل. كما لا يمكن تقديم طلبات، ولو نظرياً الى اللجان من دون وجود لتحديد بدل المثل رضاء او قضاء، واغلبية المستأجرين لم تحدّد بدل المثل لمآجيرهم". 

أضاف: "أوضحنا بالتفصيل أن المادة 15 من قانون الايجارات 2/2017 واضحة بابتداء المهل نظرياً من تاريخ نشره واعطاء 9 و12 سنة للمستأجرين من هذا التاريخ اي من 28/2/2017، وان الاحكام المبرمة الصادرة عن محاكم الاستئناف في جبل لبنان برئاسة القاضية ريما شبارو وفي بيروت عن الرئيس ايمن عويدات واضحة بابتداء الزيادات وسريان القانون من 2017 مع تعليق حتى إجراءات المحاكمة سندا للمادة 58 إلى حين انشاء الصندوق ودخوله حيز التنفيذ اي إلى حين البدء بالدفع الفعلي وتشمل الخبراء واللجان وكشوفهم لتحديد بدل المثل، وكل ما يرتبط بها".

ودعا زخور "الجميع إلى عدم اعطاء معلومات غير دقيقة او فرض اجراءات خاطئة، مع الطلب من المستأجرين دفع بدلات الايجار القديمة والمحافظة على المأجور وفقا للقوانين المرعية الاجراء، ويمكن لاي مستأجر اذا تبلغ اي انذار والزعم بانتهاء اجارته في عام 2023 او تبلّغ اي دعوى ان يتقدم الى الصندوق او اللجان إذا وجدت ويوضح للمالك او لاي محكمة او طرف حقيقة بدء القانون من 2017 واستمراره لعام 2029 للمستفيدين من الصندوق، مع تعليقه استنادا للمادة 58 وحقهم في التعويضات من الصندوق، حيث لا يمكن التنازل عنها او الغائها، ومراجعة محاميهم عند اللزوم، والاستشهاد بالقرارات الصادرة عن محاكم الاستئناف والبداية والاجماع حولها، واذا تحدد بدل المثل رضاء او قضاء ان يتقدم بالطلب الى اللجان خلال شهرين اذا وجدت كتدبير احترازي إلى حين ايجاد حل قانوني شامل".